Opinie: De coronacrisis zal nog meer gaten in onze binnensteden schieten

cees-Jan pen

Lector Cees-Jan Pen ziet overal in Nederland winkels verdwijnen en 'rotte kiezen' ontstaan. Hij waarschuwt: als gemeenten hun stadscentra niet snel drastisch inkrimpen, dreigt een coronakaalslag in onze binnensteden. ‘Voor een winkel komt geen winkel meer terug. En ook geen horeca.’

In het kort

• De leegstand van winkels kan minimaal verdubbelen in het najaar.
• Vooral middelgrote en grote binnensteden dreigen door leegstand in eilandjes uiteen te vallen.
• De oplossing: stop acuut met alle retailplannen en bouw winkels om tot woningen.
• Maar het is de vraag of gemeenten de kosten kunnen opbrengen.

Nu hij voor het nieuwbouwproject staat, kan Cees-Jan Pen het eigenlijk nog steeds niet geloven. Bovenin dit gebouw, nu nog in de steigers, komen luxe-appartementen. Logisch, aangezien de woningnood in Zeist hoog is, zegt de lector Ondernemende Regio bij Fontys Hogescholen. Maar daaronder, ja het staat er echt, komen winkels.

Winkels, terwijl zeker 13% van de winkelpanden in het Zeister centrum leegstaat, zoals in meer middelgrote steden. Wie erop let, ziet één grote gatenkaas. Winkel, winkel, gat, gat, winkel. Hier en daar een gat, vermomd als winkel: raamposters van winkelinterieurs moeten de donkere ruimtes erachter verhullen.

‘Dit zegt eigenlijk alles’, zegt Pen, wijzend naar het voormalige winkelpand van V&D. Vijf jaar na het faillissement staat het oude warenhuis nog altijd leeg, net als de panden van Dolcis, MS Mode en Men at Work. ‘En dan moet de échte coronaklap nog komen.’

Vrees voor verdubbeling leegstand

Pen vreest dat de leegstand minimaal verdubbelt in het najaar, als het laatste steunpakket voor ondernemers afloopt. Gemeenten en de retailbranche delen zijn zorgen. Voor de uitbraak van het virus lag het totale aantal winkelsluitingen al 40% hoger dan het jaar ervoor, schreef retailvastgoedbureau Locatus in januari. Vier maanden later verwachten 120 gemeenten nog eens 10% tot 40% krimp in de komende jaren, blijkt uit recent onderzoek van adviesbureau Stec Groep.

Vooral middelgrote en grote binnensteden dreigen door leegstand in eilandjes uiteen te vallen. Die stadscentra tellen relatief veel modewinkels, een branche die het nu extra lastig heeft. ‘Zelfs sterke binnensteden als Haarlem en Eindhoven moeten zich zorgen maken’, zegt Pen.

Geen boom te bekennen

Ook het stadshart van Zeist zit in de gevarenzone, vertelt hij, wandelend door een lege winkelstraat aan de rand van het centrum. Jaren-negentig-portiekflats, shoarmazaken, onbestemde winkels en Te Huur-borden wisselen elkaar hier af. ‘Je zou het niet zeggen, maar eigenlijk heeft Zeist enorme potentie. De groene omgeving, met al die bossen en de Utrechtse Heuvelrug, heeft veel oudere, kapitaalkrachtige inwoners naar deze stad getrokken. Toch doet het me hier denken aan Lelystad. En dat is geen compliment.’

‘Je zou het niet zeggen, maar eigenlijk heeft Zeist enorme potentie. Toch doet het me hier denken aan Lelystad. En dat is geen compliment’

In dit deel van de binnenstad is eigenlijk alleen het klimrek voor kinderen ‘een aardig idee’, zegt Pen. ‘Maar slecht uitgevoerd. Alleen maar stenen.’ In veel Nederlandse winkelstraten is geen boom te bekennen, waardoor de temperatuur al gauw richting tropisch klimt, legt hij uit. ‘Daarom is het hier nu al bloedheet, terwijl het vandaag hoogstens 18 graden is.’

Meters grijze ruimte

Voorbij het klimrek, het trappetje af, ligt het uitgestrekte marktplein. Dit moest volgens Pen ooit een bruisend stadshart worden, maar tussen die wens en de werkelijkheid liggen meters grijze ruimte. Het grauwe bibliotheekgebouw en het parkeerplein even verderop moeten plaatsmaken voor woningen, oppert hij. ‘En deze versnipperde winkels hebben geen bestaansrecht in dit randje centrum. Ik wil geen ondernemertje pesten, maar gemeenten wakker schudden. Dit is het moment om drastisch in te krimpen. Voor een winkel komt gewoon geen winkel meer terug.’

In Zeist is misgegaan wat op veel plekken misgaat, zegt Pen. Het winkelgebied is te groot opgezet voor de mensen die het daadwerkelijk bedient. ‘Zeist dacht winkelpubliek uit Amersfoort en Utrecht naar zijn binnenstad te kunnen trekken. Veel te ambitieus.'

De koffiebarretjespiek

Lang leek horeca de ideale stoplap voor vrijkomende winkelpanden, maar volgens experts was de koffiebarretjespiek vrijwel overal in Nederland al een tijd bereikt. De uitbraak van het virus heeft de positie van horeca-uitbaters bovendien verslechterd. Nu experts faillissementen in detailhandel én horeca voorzien, moeten gemeenten het vacuüm in hun centrum dus anders zien op te vullen.

Het alternatief dat overblijft, is even saai als simpel: woningen, woningen en nog eens woningen. Door winkels in stadscentra naar de kern te verplaatsen, en de panden die zij achterlaten naar woningen om te bouwen, kan een groot deel van de woningnood worden opgelost, zegt Pen.

‘Vergelijk Nederlandse winkelcentra met een zeem. Als de zeem compact blijft, is er niks aan de hand. Maar als je hem uit elkaar trekt, ontstaan overal gaten’

‘Vergelijk Nederlandse winkelcentra met een zeem’, zegt hij, gebarend met zijn armen. ‘Als de zeem compact blijft, is er niks aan de hand. Maar als je hem uit elkaar trekt, ontstaan overal gaten. Dat is wat nu gebeurt met onze binnensteden. Als ze niet snel compacter worden, zullen ze nog stiller worden en uiteindelijk verloederen.’

Consumenten bepalen

In Zeist zouden alle winkels volgens de lector bijvoorbeeld moeten verhuizen naar de Slotlaan, de straat waar Zeistenaren duidelijk liever winkelen dan aan de randen. Hier staan bomen, is er schaduw en meer sfeer dan verderop. ‘Uiteindelijk bepalen consumenten zelf waar het stadshart is.'

Wijzend naar de Rituals, een van de weinige retailers die de afgelopen jaren juist onstuimig doorgroeit: ‘Die zitten hier natuurlijk niet voor niets. Zij weten donders goed waar ze moeten zijn.’ Dat zelfs de Slotlaan lege panden en onduidelijke winkels heeft, komt door dat veel te uitgestrekte centrum, zegt hij. ‘Door plukjes winkels op andere plekken, ontstaan hier rotte kiezen.’

Dubbel gevaar

Hoewel een levendig stadshart in ieders belang lijkt, is transformatie ook een dure operatie. Ondernemers naar het centrum laten verhuizen kost geld, net als het ombouwen van winkelpanden naar woningen. Niet voor niets liggen in veel steden en plaatsen al tijden krimpplannen klaar, maar ondernam driekwart van de gemeenten tot op heden geen actie.

Zo schuilt in deze coronacrisis een dubbel gevaar, zegt Pen. De uitbraak van het virus verergert niet alleen de leegstand, maar is ook een aanslag op de gemeentekas. Uit het recente onderzoek van Stec Groep blijkt dat ambtenaren en wethouders de transformatie van winkelgebieden vanwege het coronavirus belangrijker dan ooit vinden, maar tegelijkertijd twee belemmeringen zien: moeizame samenwerking met vastgoedeigenaren en ontoereikende gemeentelijke financiën. Vanwege die financiën bouwen ze de investeringen in stadscentra de komende jaren niet op, maar af.

‘Zeer ernstig’, vindt Pen, omdat nu geld nodig is, en ook centrale coördinatie. 'Kijk maar naar dat gelikte nieuwbouwproject aan de rand van het centrum. Nieuwe winkelruimte is het laatste dat Zeist nodig heeft. Toch gaat die er komen. Commerciële verhuur levert per vierkante meter nu eenmaal meer op dan woningen, waardoor de vastgoedwaarde stijgt. Hierdoor zetten projectontwikkelaars steeds weer die winkels erin. Zonder rekening te houden met de gevolgen.'

Britse taferelen

Als stadsbesturen de toekomst van de binnensteden aan de markt overlaten, krijgen we in Nederland 'Britse taferelen', waarschuwt ook Jan Meerman, directeur van brancheclub InRetail. 'In het centrum van Birmingham of Leeds ben je nooit ver weg van een armoedig ogende straat met leegstaande panden en dichtgeplakte etalages', schreef hij dinsdag in een oproep.

‘In het centrum van Birmingham of Leeds ben je nooit ver weg van een armoedig ogende straat met leegstaande panden en dichtgeplakte etalages’

Volgens Pen is de enige oplossing een ‘Nationale Krimpagenda’. Samen met vastgoedexpert René Vierkant, voormalig directeur winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea, pleit hij voor een ‘acute stop’ op alle retailplannen in de pijplijn. ‘Dit is een nu-of-nooit-moment voor onze binnensteden. Als we vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars en ondernemers samen laten doorgaan, op z'n janboerenfluitjes, zal er eind dit jaar een enorme kaalslag plaatsvinden. En dan zijn we te laat.’

Lisa van der Velden, Financieel Dagblad.